Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Bo to unikalna szansa na zdobycie wolności finansowej oraz niewyczerpane źródło przyjemności. Korzyści z inwestowania w nieruchomości podzieliłem na dwie kategorie: ekonomiczne i psychologiczne.

Korzyści ekonomiczne inwestowania w nieruchomości to:

• długoterminowe osiąganie ponadprzeciętnych stóp zwrotu – wyższych niż stopy zwrotu z jakichkolwiek instrumentów finansowych uznawanych potocznie za bezpieczne: obligacji skarbowych czy depozytów bankowych. Możliwe jest to dzięki bezpośredniemu inwestowaniu w odpowiednim modelu biznesowym, np. poprzez zakup i wynajem czy też flipping;

• wykorzystanie zdolności kredytowej do osiągania dwu – trzycyfrowych ROI, dzięki zakupowi nieruchomości w 80% za pieniądze banku; odpowiednio wykorzystywana dźwignia finansowa, zawsze jest źródłem większych stóp zwrotu;

• stworzenie stałego źródła pasywnego przychodu, jako:
  • głównego źródła utrzymania
  • zabezpieczenia emerytalnego, lub
  • źródła szybszej spłaty kredytu;

Szczególnie ważny jest aspekt emerytalny, mając w pamięci 3 lutego 2014 roku, kiedy to z naszych rachunków OFE zniknęło 51.5% zgromadzonego przez nas kapitału, przekształcając się z wymagalnych obligacji w obietnice ZUS;

• dywersyfikację majątku oraz budowanie schedy rodzinnej, której najlepszą formą, obok wartości intelektualnych, od zawszy były nieruchomości;

• ochronę majątku przed inflacją.

W inwestowaniu chodzi głównie o to, aby nie tracić kapitału, a jeśli się da – zarobić. Największym wrogiem inwestora w tym procesie, poza nim samym, jest utrata wartości pieniądza w czasie, czyli spadek jego siły nabywczej. Nie zależy ona oczywiście tylko od inflacji, ale również od kosztów alternatywnych, czyli w uproszczeniu – utraty możliwości inwestycji wolnej od ryzyka np. w bony skarbowe czy obligacje Skarbu Państwa. Dla uproszczenia ograniczam się jednak tylko do inflacji. Skumulowana inflacja od 2007 do 2023 wyniosła 75 proc., ale ceny mieszkań urosły w tym czasie o 63 proc. – wyliczyli analitycy BM Pekao. Dzięki temu kapitał ulokowany w mieszkaniu mniej więcej utrzymał swą wartość. WIG urósł w tym czasie o 79%, o ile ktoś przetrzymałby bessę 2008-1012. Lepsze wyniki dała inwestycja w złoto, które urosło w tym czasie o 240%.

Nie wspomniałem o cenach gruntów, które rosną nieustannie bez poważnych spadków od… chyba od początku świata. Według GUS średnia cena hektara ziemi ornej w Polsce od 2005 do dziś wzrosła z 7826 PLN do 45.743 PLN., czyli 584% (bez uwzględniania inflacji). A skąd się biorą działki budowlane? No właśnie. Trudno nawet policzyć korzyści wynikające z przekształcenia działki rolnej w budowlaną zakupioną w 2005 roku.

Ponadto inwestowanie w nieruchomości:

• jest bezpieczniejsze niż inwestycje finansowe.

Można z tym twierdzeniem dyskutować, ponieważ bezpieczeństwo postrzegane bywa subiektywnie. Nie ulega jednak wątpliwości, że nieruchomości uznawane są za bezpieczniejsze niż inwestycje finansowe choćby dlatego, że papiery dłużne zabezpieczane są głównie na nieruchomościach. Inwestowanie – tak czy inaczej – wymaga wiedzy, ale jakby powiedział Wittgenstein – jest co jest, czego nie ma, tego nie ma. Kto z was widział obligacje?

• to najpewniejsza ścieżka do bogactwa.

Wszyscy najbogatsi ludzie na świecie inwestują w nieruchomości. A jeśli uczyć się, jak być bogatym, to od najlepszych. Replikacja zachowań najefektywniejszych graczy, to jeden z elementów inwestowania traktowanego jako gra. I jest to jedyna pewna strategia inwestycyjna na dowolnym rynku. Przykłady inwestycji najbogatszych ludzi, którzy niekoniecznie związani są zawodowo z nieruchomościami: Port Praski Solorza, hotele CR7 Ronaldo, czy KSP Kulczyka. Nieruchomości to historycznie najefektywniejsza forma budowania rodzinnych fortun i schedy oraz dywersyfikowania majątku.

Korzyści psychologiczne inwestowania w nieruchomości

Okazuje się, że inwestowanie w nieruchomości ma również dobroczynne korzyści psychologiczne.

Nie twierdzę, że inne rodzaje zajęć nie dają takich korzyści, ale inwestowanie w nieruchomości stwarza niepomiernie więcej możliwości do czerpania przyjemności, niż jakiekolwiek inne znane mi zajęcie.

Zdaniem prof. Małgorzaty Bombol ze Szkoły Głównej Handlowej, Polacy ze względów historycznych i kulturowych utożsamiają posiadanie na własność nieruchomości z poczuciem stabilizacji i bezpieczeństwa.

• Poczucie bezpieczeństwa, kojarzone z domem, wynika też stąd, że zaspokajamy w nim istotne biologicznie potrzeby – snu, jedzenia, seksu czy schronienia. A poczucie bezpieczeństwa, to strzał dopaminy do mózgu, czyli odczuwanie przyjemności.

• W efekcie, posiadanie mieszkania, które daje dodatkowo bezpieczeństwo finansowe, to przyjemność podwójna. A przyjemność daje szczęście. Wyobraźmy sobie teraz np. serię udanych flipów o ponadprzeciętnej rentowności.

Być może to naciągana teoria, bo poczucie szczęścia to coś więcej niż tylko biochemia i serie domózgowych zastrzyków dopaminy – to miłość, rodzina, motywacja, przyjaźń, związki międzyludzkie czy dążenie do celu. Pochylmy się więc nad tym. Realizując inwestycje w nieruchomości przekonałem się, że niemal na każdym etapie procesu inwestycyjnego znajdują się podprocesy skojarzone z odczuwaniem przyjemności. Opisze je tylko ogólnie, a po szczegółowe rozwinięcie pewnych tez, odsyłam do literatury np. książki dr. Deana Burnetta – Skąd się bierze szczęście i co mózgowi do tego.

• Nie ma chyba większej przyjemności z pracy inwestora niż osiągnięcie satysfakcjonującej stopy zwrotu z inwestycji. Poczucie przyjemności jest tym większe, im ten zwrot jest zaskakująco wyższy. Mózg bardziej się cieszy, kiedy zarobimy nieoczekiwane dodatkowe 25 tysięcy niż przewidywane 30. Za każdym razem jednak to radość.

• Żaden proces inwestycyjny nie jest dokładnie taki sam. Nawet jeśli model biznesowy jest niezmienny, to poszczególne podprocesy generują nieco inne wyzwania, które inspirują do myślenia twórczego. Czy to na etapie pozyskiwania mieszkań, czy to finansowania, czy podnoszenia jego wartości. Twórcze myślenie to nie tylko wymierne korzystne skutki dla mózgu, jak rozrost komórek nerwowych czy zwiększenie objętości hipokampu, ale i odkrywanie nowości. Nowość zaś dla mózgu, to najbardziej łakomy kąsek, tym lepszy, im większa jest potencjalnie oczekiwana nagroda, wynikająca z jej poznania. Jeśli poznam nowe techniki negocjacji, które pozwolą kupić nieruchomość po korzystniejszej cenie, to odczuwana przyjemność ze zwycięstwa jest większa, niż w wypadku zastosowania rutynowych technik, bo stwarza też lepsze perspektywy. Jeśli poznam nowe kruczki prawne, które pozwolą mi zakupić nieruchomość przez innych niedocenioną z powodu „domniemanych” wad prawnych, to dla mózgu przyjemność, bo dla nas nowe źródło nagród finansowych, itd.

• Zdobywanie coraz to nowej wiedzy chroni mózg przed otępieniem i chorobą Alzheimera. Zdobywanie nowej wiedzy nie jest – co prawda – remedium na te choroby i czymś unikalnym, jednak w obszarze inwestycji nieruchomościowych, jak w żadnym innym, zakres i różnorodność tej wiedzy jest wyjątkowa. Od prawa, poprzez budownictwo, finanse i zarządzania projektami, po techniki sprzedaży, negocjacje, projektowanie wnętrz i fotografię.

• Zdobywanie nowej wiedzy i jej pogłębianie to z kolei nabywanie kompetencji, której efekty zawsze są mierzalne, bo to nic innego jak umiejętności. A jak wykazały badania bruzdy ciemieniowej, odpowiedzialnej za procesy przetwarzania wszelkich miar, mózg „lubi” być kompetentny i to nas czyni szczęśliwymi.

• Nie do przecenienia jest też ponadprzeciętna aktywność fizyczna i interpersonalna związana z szukaniem inwestycji, podpisywaniem umów, negocjacjami, remontami, wyposażaniem, fotografią, home stagingiem i sprzedażą. Ilość kontaktów i zawiązanych więzi społecznych jest niewspółmiernie wysoka w porównaniu z innymi zawodami. Każda z tych aktywności na swój sposób sprawia mózgowi przyjemność. Aktywność fizyczna, bo wyzwala endorfiny, więzi społeczne, bo realizują elementarne potrzeby z piramidy Maslowa – potrzebę przynależności, szacunku i uznania. Inwestowanie jest też rodzajem samorealizacji, a to już szczyt piramidy Maslowa.

• W końcu praca we własnej firmie to poczucie pełnej kontroli. Tego aspektu chyba nie trzeba wyjaśniać w kontekście szczęścia. Natomiast przekładać się to może na relacje z partnerami i pracownikami. Szczęśliwy szef to szczęśliwi pracownicy. Stwierdzono, że szczęśliwi pracownicy są o 37% wydajniejsi, a nieszczęśliwi o 10% mniej wydajni. Więc, jeśli masz 10 szczęśliwych pracowników, to pracuje na ciebie niemal 14, a jeśli masz 10 nieszczęśliwych to jeden nic nie robi, a ty i tak mu płacisz.

Dlaczego ceny nieruchomości w długim terminie nie będą spadać:

• zasoby dostępnej pod budownictwo ziemi kurczą się;
• społeczeństwo bogaci się (według najnowszego raportu McKinsey&Company PKB na osobę wzrosło w Polsce od 2004 r. do 2018 r, z 16k do 28k $, wzrosła też dwukrotnie siła nabywcza przeciętnej pensji i spadło bezrobocie z 19% do 4%. Siła nabywcza warszawiaka w 2023 była na poziomie najbogatszych 42 państw);
• rośnie fala migracji z mniej zamożnych województw do bardziej i ze wsi oraz małych miast do dużych ośrodków miejskich (według danych stat.gov.pl bardzo duże napływy ludności od kilkunastu lat notuje sześć woj. dolnośląskie, małopolskie, mazowieckie, opolskie, pomorskie i wielkopolskie oraz największe ośrodki miejskie);
• rośnie emigracja zarobkowa (według wspomnianego raportu MCKinsey w 2018 r. złożono 367k wniosków o pracę, czyli powstało teoretycznie tyle samo zdolności kredytowych, a cudzoziemcy coraz chętniej kupują u nas mieszkania, również w celach inwestycyjnych);
• różnica między cenami nieruchomości w Polsce i Europie Zachodniej wciąż jest duża, jest więc ciągle przestrzeń na wzrosty. Analitycy NBP prognozują, ze w ciągu najbliższych 10 lat ceny mieszkań wzrosną o kolejne 80%.